윤석열 정부 부동산 정책 전망

 

 

 

 

재건축 등 규제 풀어 250만 호 공급... 1기 신도시 등 수혜 예상
다주택자 양도세 유예하고 종부세·재산세 합치고
2+2 계약 갱신 청구권은 폐지 추진

 

 

윤석열 국민의힘 후보가 9일 제20대 대한민국 대통령으로 당선되었습니다. 부동산 시장에선 윤 당선자 취임 이후 바뀔 정책이 시장 판도를 바꿀 것으로 보입니다. 윤석열 당선인의 부동산 정책을 점검하고 앞으로를 예상해보는 시간을 가져보겠습니다. 

윤석열 정부의 부동산 공약 주축은 ‘공급’

 

취임 후 5년 동안 주택 250만 가구를 공급 계획
공급의 핵심은 재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화

 

재건축 안전진단 기준을 완화,

안전진단은 4가지 항목을 가지고 진단합니다. 구조안전성 항목은 아파트가 얼마나 위험한지를 판단하는데 현재는 50%입니다. 이걸 30%로 낮추겠다고 합니다.

그리고 주거환경(주차, 엘리베이터 등 생활편의)에 대한 가중치를 현재 15%에서 30%로 높인다는 목표입니다.

 

 

재건축 초과이익 환수제(재건축으로 오른 집값 일부를 재건축 부담금으로 환수하는 제도) 완화

재건축 초과이익환수제의 경우 폐지가 아닌 완화 방향입니다. 법을 없애려면 현재 국회 구조로는 힘든 일입니다. 현재는 조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원을 넘을 경우 누진적으로 부담금이 부과되는 이 기준을 올리겠다고 합니다.

평균 이익이 5000만 원 이상일 때부터 부담금이 발생할 것으로 보입니다.

또 중요한 건 부담금 납부 이연 제도를 도입하는 건데요. 현재는 수억 원의 부담금을 짧은 기간 안에 내야 합니다. 집을 팔아 부담금을 내는 상황인 거죠. 하지만 이연 제도가 도입되면 이 같은 부담을 다소 덜 수 있을 것으로 보입니다.

 

이로 인해 재건축 추진이 쉬워지고 사업성도 좋아지게 될 전망입니다. 공급 활성화를 위해 분양가 상한제 등 분양가 규제도 개정할 계획입니다.

하지만, 분양가 규제가 사라지면 청약자 입장에선 분양가 마련 부담이 늘어날 수 있습니다.

 

 

 

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재건축, 리모델링 활성화 공약

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역 수혜

 

 

출처: 직방

 

 

1기 신도시 재정비 특별법(용적률 상향, 금융 지원)

1기 신도시 아파트들이 잇따라 재건축 가능 연한이 준공 30년 차를 넘었습니다. 윤석열 당선인은 대선 과정에서 ‘1기 신도시 재정비 특별법’을 만들어 1기 신도시 재건축·리모델링을 활성화 공약을 걸었습니다.

 

재정비사업은 재건축과 재개발, 도시환경정비사업을 말합니다. 특별법은 모든 법의 상위에 있습니다. 다른 법과 모순되거나 중첩되면 특별법이 우선합니다.

재건축 초과이익환수제를 당장 없애기 힘든 이유는 국회 의석수입니다. 하지만 1기 신도시가 지역구인 의원들은 당이 달라도 마냥 반대하기 어려울 것입니다.

 

 

 

앙도소득세, 종합부동산세, 보유세 부담 줄이기

 

다주택자에게 적용하는 주택 양도소득세 중과 규정을 2년간 유예

종합부동산세는 재산세와 통합을 추진

보유세 과세지표인 공시가격은 동결, 보유세 부담은 줄이기

종부세는 국세이고 재산세는 지방세입니다. 종부세는 지방세와의 이중과세 논란이 끊이질 않았습니다. 그리고 종부세 추가 공제의 개념인 공정시장가액비율은 95%로 고정됩니다. 해마다 5%포인트씩 상향해 올해 100%를 채우기로 했었습니다.
세율은 1주택자의 경우 문정부 이전 수준으로 환원하겠다고 합니다. 현재는 0.6~3.0% 세율, 종전엔 0.5~2.0% 세율이었습니다. 다만 종전엔 세율체계에 중과세율이 존재하지 않았습니다.

종부세의 누진세율 구조를 주택수가 아니라 가격에 따르도록 변경

예를 들어 조정대상지역 2주택이라고 해서 무조건 높은 세율을 매기는 게 아니라 합산공시가격 등을 따녀서 일정 금액 이상일 때 무겁게 과세합니다.


양도세 중과 유예

다주택자들이 매물을 내놓을 여건을 마련해야 한다는 공감로 윤석열 당선인은 앞으로 중과세 완전 폐지를 목표로 하고 있습니다.

취득세 중과세율 개편

지역과 주택수에 따라 세율을 확 올려서 적용하는 형태, 이를 초과 누진세율, 그러니까 양도세를 계산할 때처럼 가액 1억원까지는 몇% 세율, 1억원 초과~2억원 이하 구간엔 몇%, 이런 식으로 적용합니다. 문제는 이 같은 세제 개편이 모두 법 개정 사항이라는 점입니다.

 

 

LTV 70% 확대

주택담보대출 담보인정비율(LTV·대출 한도÷담보 가치)는 지역에 상관 없이 70%로 확대

다만, LTV가 높아지면 주택 구매 자금 부담은 줄어들지만 일시적으로 가수요를 자극할 수 있다는 점이 있습니다.

생애최초 주택구입 등에 대해선 80%까지 인정합니다. 다주택자의 경우도 40%, 다만 LTV를 아무리 높여준들 DSR(총부채원리금상환비율)이나 DTI(총부채상환비율)가 묶여 있다면 조삼모사에 가깝습니다.

 

 

전·월세 시장도 대대적인 개편

 

전·월세 계약 기간이 기본 4년에서 2년으로 임대사업자는 부활(아파트 전용면적 60㎡ 이하 신규등록)

윤 당선자는 대통령으로 당선되면 임대차 계약 갱신 청구권(1회에 한해 최장 2년간 임대차 계약을 연장할 수 있는 권리)을 폐지하겠다고 밝혔습니다.

전·월세 계약 기간이 기본 4년에서 2년으로 줄어들고 임대 기간을 늘린 민간 임대사업자에게 혜택을 줘 주거 안정을 유도할 예정입니다.